"Коммунальная грамотность населения"

Передача показаний по водомерам

Заявление на электронное извещение

Пустующие помещения для сдачи в аренду

 

Согласно Жилищному Кодексу РБ общее имущество совместного домовладения принадлежит собственникам объектов недвижимого имущества на праве общей долевой собственности. Квартира отдельно от общего имущества существовать не может.

Таким образом, покупая квартиру в многоквартирном доме, вы одновременно получаете права и на общее имущество дома, принадлежащего всем жильцам. Однако наряду с правами закреплены и обязанности проживающих.

В этой статье мы поможем разобраться, что входит в состав общего имущества, как им разрешено распоряжаться, кто обязан следить за его содержанием и за чей счет происходит его обслуживание.

 

  1. Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Данный вопрос в нашей стране регулируется Гражданским и Жилищным Кодексами.

Так, п. 31 статьи 1 Жилищного Кодекса Республики Беларусь гласит:

Общее имущество совместного домовладения - помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Что это означает на практике нагляднее продемонстрировано на изображении

Жилой многоквартирный дом представляет собой сложное сооружение, он фактически весь со всем принадлежащим ему оборудованием и является общим имуществом участников совместного домовладения. Понятие «общее имущество» подчиняется правилу «всё принадлежит всем», то есть какая-то часть общего имущества не может принадлежать только какой-то части участников совместного домовладения.

Помимо крыши, подвала, лифтов и лифтовых шахт, коридоров, технического этажа, чердака, подсобных помещений, есть еще несущие и ненесущие стены, а также перекрытия, являющиеся полом для одного соседа и потолком для другого. Также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся внутри или за пределами жилого дома, и объекты, расположенные на придомовой территории, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Чтобы жилой дом сохранял свои потребительские качества в течение нормативного срока, необходима правильная техническая эксплуатация не только жилых помещений, но и всего здания в целом.

Ваша квартира, говоря юридическим языком, – это всего лишь пространство «воздух» от пола до пола и от стены до стены. Квартира должна иметь вход и является недвижимостью только в том случае, если она зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества. Все остальное — общее имущество. Поэтому существует принцип неделимости права собственности на жилые помещения от права собственности на общее имущество совместного домовладения.

Это означает, что нельзя купить или продать только квартиру (или нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме), отказавшись при этом от общего имущества. Вот почему вопросы управления общим имуществом так важны: когда мы говорим об управлении общим имуществом, мы говорим фактически об управлении домом.

 

  1. Способы управления общим имуществом

От того какой способ управления выберут собственники жилых (и нежилых) помещений многоквартирного дома будет зависеть эффективность его функционирования. С одной стороны, чем более инициативны и вовлечены в процесс управления жильцы, тем больше вопросов эксплуатации дома удастся разрешить.

С другой стороны, сам факт объединения жильцов в товарищества собственников не гарантирует улучшения качества обслуживания дома, так как многое будет зависеть от грамотности и инициативности председателя, а также от готовности жильцов договариваться о решении важных для всех вопросов.

На сегодняшний день существует только три законодательно закрепленного в Жилищном Кодексе способа управление общим имуществом совместного домовладения:

  • лично участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 10 объектов недвижимого имущества;

Это наименее распространённый способ, так как подобных малоквартирных домов в нашей стране несравнимо меньше привычных многоэтажек. Такой способ управления общим имуществом задумывался для того, чтобы не создавались мелкие, экономически неэффективные ТС (товарищества собственников).

  • уполномоченным лицом по управлению общим имуществом (многоквартирным домом), назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством;

Этот способ применяется в случае отказа участниками совместного домовладения от создания товарищества собственников (ТС), а также в случае ликвидации ТС или жилищный потребительский кооператив (ЖПК). Обязанности по управлению домом в этом случае возлагаются на государственную организацию, подчиненную Министерству жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

  • организацией застройщиков (ЖПК) или товариществом собственников (ТС).

В настоящее время это наиболее распространенный способ управления общим имуществом в домах, построенных способом долевого строительства. Члены ТС или ЖПК имеют право в любой момент изменить способ организации управления их общим имуществом, приняв на общем собрании решение об ином способе управления данным имуществом совместного домовладения.

В настоящее время только 20% всех многоквартирных домов Республики Беларусь управляются ЖПК и ТС. Все остальные 80% домов с уже далеких советских времен по-прежнему управляются и обслуживаются организациями сферы жилищно-коммунального хозяйства: ЖЭКами и ЖЭСами. В отличие от других стран, например, Российской Федерации, такое понятие как «управляющая компания» в Жилищном Кодексе нашей страны не предусмотрено.

 

  1. Содержание общего имущества в надлежащем состоянии

Общедомовое имущество многоквартирного дома необходимо содержать в соответствующем виде: постоянно поддерживать чистоту и порядок на лестничных площадках, оборудование, светильники и лампочки – в исправном рабочем состоянии. Предполагается регулярная уборка двора, прилегающих стоянок и площадок, на придомовой территории газонная трава должна быть аккуратно подстрижена.

Надлежащее состояние общего имущества предполагает, что это имущество соответствует санитарным и техническим нормам и им можно пользоваться по назначению. Существуют минимальные требования, предъявляемые к качеству основных жилищно-коммунальных услуг, закрепленные законодательно и обязательные для всех государственных служб ЖКХ.

 

  1. Правила пользования и ответственность за сохранность общего имущества

Хотя общедомовое имущество в определённой части принадлежит каждому из собственников помещений, они не могут распоряжаться им по собственному усмотрению без оглядки на прочих сособственников и необходимых согласований. Все, что входит в общее имущество многоквартирного дома по закону, должно эксплуатироваться c общего согласия.

Запрещены любые работы и иные действия, наносящие ущерб общедомовой собственности, в том числе переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и наличия соответствующей разрешительной документации. Также без одобрения остальных жильцов невозможна продажа или аренда части недвижимости, относящаяся к общедомовой собственности.

Пользование местами общего пользования регулируются Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений. В них среди прочего прописано, что тамбуры и колясочные нужно использовать исключительно по назначению, а на лестничных клетках нельзя хранить вещи, вне зависимости от их веса и габаритов.

Это в первую очередь связано с правилами противопожарной безопасности. В случае обнаружения фактов захламления для начала проводится разъяснительная беседа с жильцами.

Если хозяин вещей не реагирует, то ему выдается соответствующее предписание. Если и в этом случае жилец игнорирует правила и не выполняет предписание, то на него составляется протокол об административном правонарушении и направляется в суд для дальнейшего разбирательства.

Категорически запрещено курить на территории вспомогательных помещений, за нарушение данного правила предусмотрен штраф в размере до 30 базовых величин.

Ответственность за сохранность общего имущества несут, в первую очередь, сами владельцы недвижимости, однако нередко возникают случаи вандализма и порчи имущества. В этом случае жильцам необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы. Ответственность за умышленное повреждение имущества, повлекшее причинение ущерба в незначительном размере, наказывается штрафом до 50 базовых величин.

Использование общего имущества многоквартирного дома по его назначению, без нарушения при этом прав и законных интересов других собственников – одна из основных обязанностей собственников помещений. Соблюдение жильцами правил и взаимное уважение помогают эффективному управлению домом и сохранению добрососедских отношений.